CPK zakończyła Program Dobrowolnych Nabyć pod lotnisko

Spółka Centralny Port Komunikacyjny, realizująca program inwestycyjny Port Polska, zakończyła nabywanie gruntów w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć (PDN) na terenie objętym Decyzją Lokalizacyjną dla Lotniska. Spółka kupiła zdecydowaną większość budynków mieszkalnych na tym obszarze.

Możliwość sprzedaży nieruchomości na korzystnych warunkach w programie inwestycyjnym Port Polska realizowanym przez Spółkę Centralny Port Komunikacyjny, jest przełomem w podejściu do inwestycji publicznych w Polsce. Do tej pory nie było bowiem w polskim systemie prawnym zorganizowanej alternatywy dla wywłaszczenia nieruchomości. Zaproponowane warunki uczestnictwa i wynikające z niego korzyści odpowiadają nie tylko na realne potrzeby społeczne, ale również usprawniają przebieg samego procesu inwestycyjnego.

Spółka Centralny Port Komunikacyjny, realizująca program inwestycyjny Port Polska, zakończyła nabywanie gruntów w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć (PDN) na terenie objętym Decyzją Lokalizacyjną dla Lotniska. Spółka kupiła zdecydowaną większość budynków mieszkalnych na tym obszarze.

- To wielki sukces spółki, a w szczególności zespołu odpowiedzialnego za nabywanie nieruchomości na potrzeby budowy nowego lotniska. Osiągnięte rezultaty przekroczyły nasze oczekiwania. Decyzja o wznowieniu realizacji programu, podjęta w lipcu 2024 roku, dała właścicielom możliwość sprzedaży nieruchomości na atrakcyjnych warunkach. Dzięki temu będzie im łatwiej rozpocząć życie, w innym miejscu, a nam pozwoli „wbić pierwszą łopatę” i rozpocząć etap realizacyjny budowy nowego węzła komunikacyjnego w Polsce – powiedział dr Filip Czernicki, prezes zarządu Spółki Centralny Port Komunikacyjny.

Pomimo zakończenia PDN na terenie objętym Decyzją Lokalizacyjną dla Lotniska program jest kontynuowany na innych obszarach, gdzie są i będą realizowane inwestycje. W ramach Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć (KPDN) działania prowadzone są na linii, która połączy Lotnisko z Warszawą i Łodzią.

Korzyść dla wszystkich

Program udowadnia, że spółka Centralny Port Komunikacyjny potrafi identyfikować i odpowiadać na wyzwania społeczne oraz rozumieć ich szerszy kontekst wynikający ze skali programu inwestycyjnego Port Polska. Celem PDN jest zminimalizowanie negatywnych skutków przejmowania gruntów na cele publiczne. Decyzja o sprzedaży majątku, o opuszczeniu dotychczasowego miejsca zamieszkania czy miejsca pracy jest zawsze decyzją trudną i złożoną. Towarzyszą jej, z oczywistych względów, duże emocje. Dlatego dotarcie przez spółkę do właścicieli nieruchomości, w których życie ingeruje inwestycja publiczna, złożenie atrakcyjnej propozycji finansowej oraz zaoferowanie całego pakietu benefitów oraz form wsparcia, ma zawsze charakter indywidualny.

Wśród nich znalazła się m.in. pomoc przy przeprowadzkach, kursy doskonalenia zawodowego, rekompensaty z tytułu utraty zdolności kredytowej czy renta cywilna z powodu rezygnacji z działalności rolniczej. Pomocna okazuje się także bez wątpienia szybko realizowana płatność. Właściciel nieruchomości zyskuje, przystępując do programu, dodatkowy czas na przeprowadzkę i możliwość dostosowania warunków sprzedaży do indywidualnych potrzeb.

Cały proces oparty jest na zasadzie poufności. W spółce zajmuje się nim zespół profesjonalistów odpowiedzialnych za rozmowy i negocjacje, natomiast wartość bazowa nieruchomości, stanowiąca podstawę wyceny, określana jest przez niezależnych, uprawnionych rzeczoznawców. Co ważne, spółka powołała także zespół opiekunów obszaru, którzy towarzyszą mieszkańcom terenu inwestycji od 2021 roku, kiedy to ustalona została lokalizacja lotniska, wspierając ich od momentu rozpoczęcia rozmów o zbyciu nieruchomości do momentu przeprowadzki po wydaniu nieruchomości spółce. Z perspektywy czasu dostrzegamy, że bezpośredni kontakt z mieszkańcami jest najlepszą drogą do realizacji inwestycji z szacunkiem dla społeczności lokalnej i indywidualnym podejściem do każdego z właścicieli.

W ramach zakończonego właśnie etapu PDN na Lotnisku, objętego granicami wydanej w styczniu 2025 roku Decyzji Lokalizacyjnej, do programu zgłosili się właściciele działek, stanowiących około 89 procent powierzchni, na których jest realizowany pierwszy etap budowy nowego portu lotniczego. Ostatecznie na udział w programie nie zdecydowali się właściciele tylko 35 procent ogółu powierzchni. W sumie do końca grudnia 2025 roku nabyto 2526 działek o łącznej powierzchni 2508,5 hektara na terenie objętym rozporządzeniem obszarowym. Na obszarze objętym Decyzją Lokalizacyjną dla Lotniska i Węzła Zachód pozyskano prawie 65 proc. powierzchni, na której realizowana będzie inwestycja.

Spośród 310 budynków mieszkalnych na terenie przyszłego Lotniska ostatecznie nabyto 235. Oznacza to pozyskanie 76 procent wszystkich budynków znajdujących się w granicach objętych Decyzją Lokalizacyjną.

Dane te pokazują, że większość właścicieli nieruchomości znajdujących się na terenie realizowanej inwestycji zdecydowała się na ich dobrowolne zbycie zamiast czekać na procedury wywłaszczeniowe. Do programu na terenie całego obszaru objętego rozporządzeniem zgłosiło się ponad 1700 właścicieli nieruchomości.

- Realizacja PDN to dobry przykład dla innych inwestycji publicznych planowanych w Polsce. Płyną z niego korzyści nie tylko dla osób, których nieruchomości są przejmowane na atrakcyjnych dla nich warunkach, ale także dla spółki, która dzięki temu może sprawnie realizować program inwestycyjny -  a tym samym dla Skarbu Państwa, który go finansuje. Program pozwala właścicielom sprzedać nieruchomość znacznie wcześniej, zanim dojdzie do wywłaszczenia za odszkodowaniem i rozpoczęcia robót budowlanych. To narzędzie zostało wymyślone po to, żeby złagodzić społeczne skutki przygotowań do inwestycji publicznych – mówi Maciej Lasek, Pełnomocnik Rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego.

W ramach programu inwestycyjnego Port Polska budowana jest zintegrowana infrastruktura transportowa. Powstanie nie tylko nowe lotnisko, ale też pierwsze linie Kolei Dużych Prędkości, dworce i przystanki kolejowe, huby intermodalne czy nowa sieć dróg.

- Budowanie świadomości i poczucia nieuchronności inwestycji wymagało czasu. Pozyskiwanie gruntów jest procesem bardzo złożonym - szczególnie tu, gdzie istnieje ogromne rozdrobnienie własności ziemi. Działki w większości są małe, czasem o nieuregulowanym statusie własnościowym. Podchodzimy do tego procesu z wrażliwością i zrozumieniem wobec potrzeb właścicieli nieruchomości. Warto jednocześnie podkreślić, że Program Dobrowolnych Nabyć został pozytywnie zweryfikowany przez Najwyższą Izbę Kontroli, co dało nam zielone światło do jego rozwijania i stosowania w ramach kolejnych inwestycji – mówi Rafał Garpiel, pełnomocnik zarządu ds. nieruchomości i rozwoju otoczenia, dyrektor pionu relacji i nieruchomości Spółki Centralnego Portu Komunikacyjnego.

W przypadku Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć, ze względu na liniowy charakter inwestycji kolejowych, zaproszenia kierowane są do właścicieli nieruchomości zabudowanych znajdujących się w obszarze realizacji inwestycji.

Natomiast zawsze podstawę do określenia warunków nabycia nieruchomości przez spółkę stanowi indywidualna wycena nieruchomości, sporządzana przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem wszystkich jej szczegółowych parametrów. Co do zasady oferta spółki uwzględnia bonusy w wysokości 20 procent do wartości gruntu i 40 procent do wartości budynków i innych naniesień albo cenę równą wartości odtworzeniowej bez stopnia zużycia. Zawsze wybierany jest wariant korzystniejszy dla właściciela.

Ciąg dalszy PDN i wywłaszczenia

W trakcie realizacji programu doszło do nowelizacji Ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Dzięki niej procesy wywłaszczeniowe i inwestycyjne będą mogły przebiegać szybciej, np. wszczęcie postępowań odwoławczych czy składanie wniosków o pozwolenia na budowę.

Nowelizacja rozszerzyła krąg osób uprawnionych do złożenia wniosku o wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania również o właścicieli nieruchomości niezabudowanych. Nawet jeżeli właściciele nieruchomości nie zgodzą się z zaproponowaną wyceną, będą mogli otrzymać 85 proc. wartości ustalonej przez Wojewodę Mazowieckiego, nie tracąc jednocześnie prawa do odwołania się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. 

Zaliczka będzie wypłacana najpóźniej po 30 dniach od momentu złożenia wniosku. Jednocześnie właściciele będą mogli nadal korzystać ze swoich nieruchomości – przez co najmniej 120 dni od dnia, w którym wojewoda wyda decyzję o wysokości odszkodowania.

Wydana przez Wojewodę w styczniu 2025 r. Decyzja Lokalizacyjna dla nowego lotniska oznacza, że grunty na potrzeby inwestycji w momencie uzyskania przez nią ostateczności staną się własnością spółki (dojdzie do ich wywłaszczenia). Sama decyzja stanie się ostateczna po rozpatrzeniu przez Ministra Finansów i Gospodarki złożonych od niej odwołań. Wysokość odszkodowań za te nieruchomości jest ustalana przez Wojewodę Mazowieckiego na podstawie odrębnych decyzji.

W grudniu 2025 r. Wojewoda Mazowiecki nadał rygor natychmiastowej wykonalności Decyzji Lokalizacyjnej dla Lotniska.

Postanowienie wojewody pozwoli na realizację dalszych kroków związanych z budową nowego lotniska, przede wszystkim w zakresie uzgodnień administracyjnych. Rygor pozwolił także na złożenie wniosków o pierwsze pozwolenia na budowę.

Nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności nie oznacza automatycznie pozyskania przez spółkę tytułu własności nieruchomości. Nastąpi to dopiero po uzyskaniu ostateczności przez Decyzję Lokalizacyjną.

Mazowiecki Urząd Wojewódzki poinformował już właścicieli nieruchomości o rygorze i zaczął zlecać opracowanie operatów szacunkowych, czyli wycen nieruchomości sporządzanych przez uprawnionych rzeczoznawców. Pierwsze pisma w tej sprawie trafiły do mieszkańców w grudniu 2025 roku.

Proces wywłaszczeniowy w obszarze pierwszego etapu budowy Lotniska zakończy się w 2026 roku i będzie kontynuowany na obszarach kolejnych zadań programu inwestycyjnego Port Polska, w tym przede wszystkim na odcinku linii Kolei Dużych Prędkości Warszawa – Łódź oraz obszarze tzw. Węzła Wschodniego nowego lotniska budowanego w Baranowie.